不動産投資のしくみがわかる本、第6章の理解度テストアプリです。
完全マスターを目指して、繰り返しチャレンジしてみて下さい。

最終確認テスト

アプリで取り上げられている全問題を掲載しておきます。
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【初級編】（全20問）

各種費用に関する基本的な知識や用語の理解度をチェックします。

問1. 不動産取引に際して、仲介をしてくれた不動産屋さんに支払う報酬を何といいますか？

1. 登記費用
2. 仲介手数料
3. 印紙税

問2. 物件価格が400万円を超える場合の仲介手数料の計算式（上限額）として正しいものはどれですか？（消費税抜き本体価格を基準とする）

1. 物件価格 × 5% + 消費税
2. 物件価格 × 4% + 2万円 + 消費税
3. 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

問3. 不動産の所有権移転登記などを行う際に必要となる、国に納める税金を何といいますか？

1. 司法書士報酬
2. 登録免許税
3. 不動産取得税

問4. 不動産売買契約書に貼り付ける必要がある収入印紙に関連する税金を何といいますか？

1. 印紙税
2. 契約税
3. 書類税

問5. 不動産を取得した際に、その不動産が所在する都道府県によって課される税金は何ですか？

1. 固定資産税
2. 住民税
3. 不動産取得税

問6. 火災や地震などによって建物に損害が発生した場合に備える保険は何ですか？

1. 生命保険
2. 火災保険・地震保険
3. 自動車保険

問7. 区分所有マンションを購入した場合に、売主と買主との間で公平に負担するために精算が必要となる費用は何ですか？

1. 固定資産税・都市計画税と、管理費・修繕積立金
2. 仲介手数料と登記費用
3. 火災保険料と印紙税

問8. 不動産を保有している期間中に、毎年1月1日現在の所有者に対して市町村が課税する税金は何ですか？

1. 不動産取得税
2. 固定資産税・都市計画税
3. 所得税

問9. 入居者が退去した際に、新しい入居者を募集するために室内などを修繕する費用を何といいますか？

1. 大規模修繕費
2. リフォーム費用
3. 管理費

問10. 区分所有マンションにおいて、将来の大規模修繕に備えて毎月積み立てる費用のことを何といいますか？

1. 管理費
2. 修繕積立金
3. 共益費

問11. 不動産を売却する際に必要となる費用として、本書で挙げられていないものはどれですか？

1. 仲介手数料
2. 登記費用
3. 引っ越し費用

問12. 著者が、不動産の収益性を判断する上で、物件資料に掲載されている表面利回りについてどのように考えるべきだと述べていますか？

1. 非常に正確な指標なので、全面的に信頼すべき。
2. あくまで目安程度のものと考えるべき。
3. 全く無意味なので、見る必要はない。

問13. 不動産購入時にかかる費用のうち、取得後、半年から1年ほど経ってから納税通知書が送られてくるものはどれですか？

1. 印紙税
2. 登録免許税
3. 不動産取得税

問14. （○か×か）不動産投資の収益性を正確に把握するためには、各種費用をどんぶり勘定で計算しても問題ない。

問15. （○か×か）仲介手数料は法律で上限額が定められているため、値切ることは一切できない。

問16. （○か×か）不動産屋さんが売主で、直接取引する場合には仲介手数料は不要である。

問17. （○か×か）不動産購入時の仲介手数料は、購入したその年に全額を経費として計上できる。

問18. （○か×か）入居者募集の際に支払う「広告料」は、宅地建物取引業法で正式に認められた報酬である。

問19. （○か×か）普通に生活していて生じる損耗（通常損耗）に関するリフォーム費用は、原則として貸主が負担する。

問20. （○か×か）不動産屋さんに物件を買い取ってもらう場合、仲介手数料は不要だが、売却価格は仲介で売るより大きく下がるのが一般的である。

【上級編】（全20問）

より専門的な知識や、著者の考え方に対する深い理解度をチェックします。

問1. 著者が「費用の正確な把握が失敗を防ぐ」と述べる理由として、最も適切なものはどれですか？

1. 費用を把握していないと、不動産の収益性や資金繰りの可否を検討できないから。
2. 費用を把握していると、金融機関からの融資額が増えるから。
3. 費用を把握していると、税務署からの評価が上がるから。

問2. 不動産購入時の仲介手数料の税務上の取り扱いとして、正しいものはどれですか？

1. 全額が購入した年の必要経費となる。
2. 土地・建物の一部として資産計上され、建物部分は減価償却される。
3. 土地・建物の一部として資産計上されるが、減価償却はできない。

問3. 登記費用を節約する方法として、著者が提案していることは何ですか？

1. 登記を司法書士に依頼せず、すべて自分で行う。
2. 司法書士への報酬は値切るのが当然なので、積極的に交渉する。
3. 司法書士によって報酬額が異なるため、自分で探してみるのも一つの方法。

問4. 2025年現在、土地の売買による所有権移転登記の登録免許税の税率は、軽減措置により何%になっていますか？

1. 0.4%
2. 1.5%
3. 2.0%

問5. 2025年現在、住宅用建物の取得に対する不動産取得税の税率は、軽減措置により何%になっていますか？

1. 1.4%
2. 3%
3. 4%

問6. 金融機関から融資を受ける際に保証会社に支払う「保証料」の支払い方法として、本書で紹介されているものはどれですか？

1. 借入金利に上乗せする方法と、借入時に一括払いする方法。
2. 毎月分割で支払う方法と、ボーナス時にまとめて支払う方法。
3. 物件の売却時に利益から支払う方法。

問7. 固定資産税・都市計画税の日割り精算金の計算において、関東圏と関西圏で異なる傾向があるのは何ですか？

1. 計算の基礎となる1年の捉え方（起算日）。
2. 適用される税率。
3. 売主と買主の負担割合。

問8. 区分所有マンションで必要となる2つの「管理費」の違いについて、正しい説明はどれですか？

1. 管理会社への管理費は組合へ、組合への管理費は管理会社へ支払う。
2. 管理会社への管理費は賃貸管理の対価、組合への管理費はマンション全体の管理費用。
3. どちらも同じ意味であり、呼び方が違うだけである。

問9. 借主側の仲介をする不動産屋さんが、広告料の多い物件で契約が決まるように、意図的に他の紹介物件を選ぶことがあると述べられています。その具体的な手口はどれですか？

1. 広告料の多い物件より魅力的な物件を当て馬として紹介する。
2. 広告料の多い物件より見劣りする物件を当て馬として紹介する。
3. 広告料の多い物件しか紹介しない。

問10. 借主の故意や過失による損耗（例：重いものを落として床に穴を開けた）のリフォーム費用について、借主から回収できない場合に請求する相手として適切なのは誰ですか？

1. 管理会社
2. 連帯保証人や家賃保証会社
3. 市役所

問11. 関西地区の収益物件売買で多く見られる「敷金債務持ち回り方式」とは、どのような取引慣行ですか？

1. 売主が預かった敷金を、利息を付けて買主に引き継ぐ。
2. 売主から買主に敷金分の金銭は引き継がれないが、借主への返還義務だけは引き継がれる。
3. 敷金に関する一切の権利義務は、売主が持ち続ける。

問12. 著者が、仲介手数料を値切ることをあまり勧めない理由は何ですか？

1. 法律で禁止されているから。
2. 不動産屋さんにタチの悪い客と判断され、良い物件情報を得られなくなる可能性があるから。
3. 値切った分、他の費用が上乗せされるだけだから。

問13. 住宅の敷地となっている土地（200㎡以下の部分）の固定資産税の課税標準は、特例によりどの程度軽減されますか？

1. 1/2に軽減
2. 1/3に軽減
3. 1/6に軽減

問14. 区分所有マンションの修繕積立金のプール額が少ない場合、どのようなリスクが考えられますか？

1. 管理費が値上がりするリスク。
2. 大規模修繕の際に、一時金の拠出を求められるリスク。
3. マンションの売却が禁止されるリスク。

問15. 著者がコラムで、賃貸業者の営業マンの能力を活用することが必須だと考える理由は何ですか？

1. お部屋探しをしている客の立場からの物件の見え方を最も正確に把握しているから。
2. 法律や税務の知識が、売買業者の営業マンより豊富だから。
3. リフォーム費用を安く抑えるノウハウを持っているから。

問16. （穴埋め）不動産購入時の費用のうち、不動産取得税を除いたほとんどは、不動産取引の（　　　　）時点までに支払う必要がある。

問17. （穴埋め）不動産売買契約書に貼り付けた印紙には、課税文書と印紙の彩紋にかけて（　　　　）をしなければならない。

問18. （穴埋め）金融機関が独自に審査し、保証会社を通さずに融資を行う（　　　　）ローンの場合、保証料の支払いは不要である。

問19. （穴埋め）不動産保有期間中の費用のうち、税務処理上、費用計上できるのは、金融機関への返済額のうち建物部分についての（　　　　）相当額のみである。

問20. （穴埋め）戸建や一棟ものマンションの場合は、区分所有マンションと違い、自分で（　　　　）に必要となる費用を計画的に準備しておく必要がある。

解答と解説

【初級編】

解答1：2. 仲介手数料（P.166, 168）

解説：不動産の売買や賃貸の契約を成立させてくれた不動産屋さんに対して支払う成功報酬です。

解答2：3. 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税（P.168）

解説：これは法律（宅地建物取引業法）で定められた上限額の速算式です。

解答3：2. 登録免許税（P.170）

解説：登記手続きそのものに対して課される国税です。司法書士への報酬とは別に必要となります。

解答4：1. 印紙税（P.172）

解説：契約書などの経済的取引に関する文書を作成した際に課される税金です。

解答5：3. 不動産取得税（P.172）

解説：土地や家屋の購入、贈与、建築などで不動産を取得した際に、一度だけ課税される地方税です。

解答6：2. 火災保険・地震保険（P.174）

解説：不動産投資における重要なリスクヘッジの一つです。特に融資を受ける際は、火災保険への加入が必須条件となることがほとんどです。

解答7：1. 固定資産税・都市計画税と、管理費・修繕積立金（P.176）

解説：これらの費用は年の途中で所有者が変わるため、所有日数に応じて日割り計算し、買主が売主へ精算金を支払うのが一般的です。

解答8：2. 固定資産税・都市計画税（P.178）

解説：不動産を所有している限り、毎年支払う必要がある税金です。

解答9：2. リフォーム費用（P.184）

解説：次の入居者を迎えるために、部屋をきれいに修繕するための費用です。

解答10：2. 修繕積立金（P.180）

解説：マンションの資産価値を維持するために、十数年に一度行われる外壁塗装などの大規模な修繕工事に備えるための費用です。

解答11：3. 引っ越し費用（P.188）

解説：引っ越し費用は売主個人の費用であり、不動産の売却に直接必要となる経費ではありません。

解答12：2. あくまで目安程度のものと考えるべき。（P.165）

解説：表面利回りは経費や税金を考慮していないため、大まかな比較には使えますが、これだけで投資判断をするのは危険だとされています。

解答13：3. 不動産取得税（P.166）

解説：不動産取得税は、登記情報などに基づいて都道府県が課税するため、取得から納税までにタイムラグがあります。

解答14：×（P.164）

解説：どんぶり勘定では実際の収支と大きく乖離し、資金繰りが悪化する原因になります。各費用をなるべく正確に把握することが重要です。

解答15：×（P.168）

解説：法律で定められているのは上限額なので、当事者の合意があればそれ以下の金額にすることは可能です。ただし、著者は値切りを推奨していません。

解答16：○（P.168）

解説：仲介手数料は、あくまで「仲介」という行為に対する報酬なので、不動産屋さんが直接の売主となる取引では発生しません。

解答17：×（P.169）

解説：購入時の仲介手数料は、取得費として資産計上します。そして建物に対応する部分のみ、減価償却費という形で複数年にわたって経費化されます。

解答18：×（P.182）

解説：広告料は法的に定められた報酬ではなく、あくまで取引慣行上のものです。著者は「グレーなお金」と表現しています。

解答19：○（P.184）

解説：壁紙の日焼けや、家具の設置跡など、普通に住んでいれば発生する損耗（通常損耗）の原状回復費用は、貸主の負担となります。

解答20：○（P.188）

解説：不動産屋による買取は、売主が早く現金化できるメリットがありますが、業者の利益や再販コストが差し引かれるため、市場価格よりかなり安い価格での売却となります。

【上級編】

解答1：1. 費用を把握していないと、不動産の収益性や資金繰りの可否を検討できないから。（P.164）

解説：予想外の費用が発生してキャッシュフローがマイナスに陥る、という事態を避けるために、事前に費用を正確に計算しておくことが不可欠です。

解答2：2. 土地・建物の一部として資産計上され、建物部分は減価償却される。（P.169）

解説：土地と建物の価格比率で仲介手数料を按分し、それぞれを取得費に加算します。土地は減価償却しませんが、建物は耐用年数に応じて減価償却します。

解答3：3. 司法書士によって報酬額が異なるため、自分で探してみるのも一つの方法。（P.170）

解説：司法書士の報酬は自由化されているため、複数の事務所に見積もりを取ることで、費用を抑えられる可能性があります。

解答4：2. 1.5%（P.170）

解説：本則は2.0%ですが、令和8年3月31日までの取得については1.5%に軽減されています。

解答5：2. 3%（P.172）

解説：本則は4%ですが、令和9年3月31日までの取得については、土地および住宅用建物は3%に軽減されています。

解答6：1. 借入金利に上乗せする方法と、借入時に一括払いする方法。（P.174）

解説：金利上乗せ型は初期費用を抑えられ、一括払い型は支払う保証料の総額が安くなるという特徴があります。

解答7：1. 計算の基礎となる1年の捉え方（起算日）。（P.177）

解説：関東では暦年（1月1日〜12月31日）、関西では年度（4月1日〜3月31日）で計算されることが多く、所有権移転日によっては精算額に大きな差が出ます。

解答8：2. 管理会社への管理費は賃貸管理の対価、組合への管理費はマンション全体の管理費用。（P.180-181）

解説：前者は個別の部屋の入居者対応や家賃集金など、後者は共用部の清掃や維持管理のために使われる、目的が全く異なる費用です。

解答9：2. 広告料の多い物件より見劣りする物件を当て馬として紹介する。（P.183）

解説：比較対象として魅力の低い物件を見せることで、本命である広告料の高い物件を相対的に良く見せ、契約へと誘導するテクニックです。

解答10：2. 連帯保証人や家賃保証会社（P.184）

解説：借主本人から回収できない場合、その債務を保証する立場にある連帯保証人や家賃保証会社に請求することになります。

解答11：2. 売主から買主に敷金分の金銭は引き継がれないが、借主への返還義務だけは引き継がれる。（P.188-189）

解説：買主は敷金を受け取っていないにもかかわらず、将来借主が退去する際には敷金を返還しなければならないため、実質的な費用負担が増えることになります。

解答12：2. 不動産屋さんにタチの悪い客と判断され、良い物件情報を得られなくなる可能性があるから。（P.168）

解説：不動産屋さんとの良好な関係を維持することが、将来的に良い物件情報を得る上で重要だという、長期的な視点からのアドバイスです。

解答13：3. 1/6に軽減（P.186）

解説：これは「小規模住宅用地」に対する特例で、固定資産税の負担を大幅に軽減する効果があります。

解答14：2. 大規模修繕の際に、一時金の拠出を求められるリスク。（P.180）

解説：計画的な修繕積立ができていないと、いざ大規模修繕が必要になった際に資金が不足し、所有者が一度に多額の費用負担を強いられることがあります。

解答15：1. お部屋探しをしている客の立場からの物件の見え方を最も正確に把握しているから。（P.162）

解説：彼らは日々、顧客の生の声を聞いているため、どのような物件に需要があり、いくらの家賃なら決まるかという「現場の感覚」に最も優れています。

解答16：決済（P.166）

解説：決済とは、売買代金の残代金を支払い、物件の引き渡しと所有権移転登記を同時に行う、不動産取引の最終段階のことです。

解答17：消印（P.173）

解説：印紙の再利用を防ぐために、契約者や代理人などの印章または署名で消印をする必要があります。

解答18：プロパー（P.174）

解説：金融機関が自らの責任で審査・融資判断を行うため、保証会社の審査基準に縛られない、より柔軟な融資が期待できる場合があります。

解答19：利息（P.178）

解説：返済額は「元金」と「利息」で構成されていますが、経費として認められるのは利息部分のみです。元金の返済は、単なる借金の返済であり経費にはなりません。

解答20：大規模修繕費（P.184）

解説：区分所有マンションのように強制的に徴収される仕組みがないため、自分で計画的に資金を積み立てておかないと、いざという時に修繕ができなくなってしまいます。

解説を読んでみても、よくわからない問題については、あらためて書籍の該当箇所を確認してみて下さい。